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海南限购一周年:理想和错觉

admin 2019-04-22 138 浏览 0 评论

本文来自微信公众号:界面新闻(ID:wowjiemian),作者:王静,头图来自:UNsplash



全中国只有一个海南岛。正是基于独一无二的地理和气候条件,海南成为旅居和投资房地产天然的热土。


正值海南岛自贸区一周年,及海南最严限购一周年之际,关于海南房地产政策的任何动向,很容易让岛外群众产生海南岛房地产调控出现松动的错觉。


自去年4月22日开始,海南开始实施最严全域限购。海口、三亚、琼海这些城市需要五年社保或个税才有资格买房;其他原本未限购区域也要求两年社保或个税。这直接封死了岛外投资客的路径


完全超越一线城市的房地产调控政策,杀伤力自是不容小觑。


单就今年一季度来说,4月18日发布的数据显示,海南省的房地产开发投资下降34.6%,房屋销售面积同比下降64.1%至185.73万平方米;房屋销售额仅316.22亿元,同比也大幅下降58.8%。


限购的影响实实在在,那么,海南是否真的如一些猜测般,顶不住严控房地产带来的经济下行压力,已经开始为楼市复苏打开口子了呢?


不妨来看看这些所谓的“政策松动”,具体说了什么。


3月15日,海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上决定,房价总原则上均价不能上涨,但要避免采取“天花板”一刀切的方式,按区域和项目科学合理定价。


但前提是,“今年海南继续严格执行全域限购政策,严格落实调控任务,保持调控政策的连续性、稳定性,坚决遏制房价上涨。”这意味着,项目预售价放开几乎不可能。


随后在3月29日,海南出台《关于完善人才住房政策的补充通知》,强调了对一些引进人才在海南买房的资格和信贷有些照顾,并非对所有岛外人员放开。


相比这些政策引起的市场躁动,海南本地从业人员到镇定得多。界面新闻就这些房地产微调政策采访时发现,无论是中介机构和市场人士,还是房企从业人员,均对上述举措表现较为淡定,不为所动。


一位海南本土房企营销总直截了当指出,“没意义,地方政府不放松,海南政策没有改变”。


海口链家旅居总经理安蔚分析称,虽然看上去购房客户的门槛在放松,但是房地产供应端在收紧


“ 比如近期出台的,励存量商品住宅用地转型利用,对不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地,政府将有偿收回或采取土地置换方式促进其退出。“


海南省已要求各个市县必须按照计划安排当年的住房建设指标,项目没有获取年度计划指标的,无法办理相关手续,土地、规划、建设、销售各个审批环节均受限。这意味着,以前房企在海南所囤下来的住宅用地,将不能再继续进行地产开发。


所以在安蔚看来,政策这么“一松”“一紧”下来,就可以明显看到政府现在的调控力度依然很严格,虽然有政策口子,提出避免“限价一刀切”,但同时也要求30天内完成备案,目前仍未看到限价细则出台。


市场艰难,但生意总有人做


2018年海南房地产销售超过百亿的房企仍然有碧桂园、雅居乐、恒大和融创,这四家均为在海南深耕或重仓型房企。但业绩分化也明显,TOP4房企占TOP10房企成交总金额的七成左右,与第二梯队拉开了非常大的距离。


海南岛的最严限购自然带来了一轮残酷的洗牌过程,那些当初犹豫迟迟没有落地生根的房企或将就此痛失入场券,而重仓下注的企业则保留了火种


谁也不知道市场冬眠将有多久,但这些企业最有可能等来春天。


富力地产董事会主席李思廉一直鼓吹海南房地产政策将会放松。这并不难理解,2018年内,富力地产在海南的土储占到了年内新增土储的13%,全部土储的7%,总货值约500亿左右。


2019年,富力海南销售目标定位90亿,相较2018年的60亿,有50%的增长,但这显示是一个高难度的任务。


一位曾在十强房企海南事业部任职的房地产从业人员告诉界面新闻,他近期准备跳槽到融创。因其老东家在海南储备不足,目前在到处找项目。“融创有点逆势而上,他们项目很多,还在扩规模。”当然,进入融创后,个人薪资待遇也有了进一步的提升。


根据融创的官方口径,公司目前在海南全省有22个项目,总土地储备442.34万平方米。


海南融创回复界面新闻称,公司正常的人才招聘和投资都在进行中,至于所谓“逆势扩张”,只是公司长期看好海南自贸区的发展


在众多重仓海南的房企中,雅居乐是非常特殊的存在,这家广东房企的鸡蛋,多数放在了陵水县的篮子里。


陵水县属于北纬18度地区,常年的气温与三亚差距很小,具有得天独厚的地理优势,这对于内地去海南岛购房主要图冬季天气暖和的人来说,自然是仅次于三亚。


2017年,海南市场火热时,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘既有178.9亿元销售,占全年业绩的五分之一。而2018年,海南市场只贡献了约100亿销售额,大幅下滑,这也直接导致雅居乐在2018年没有完成年初定下的目标。


雅居乐重仓的陵水县在此次海南最严调控中,也感受到了最大的凉意。


根据官方统计数据,2018年,该县地区生产总值完成159.2亿元,同比仅增长0.5%,增速排名全省倒数第二。而仅仅一年前,陵水县的GDP增速高达8.3%,并列全省第一。


虽然陵水县只是海南发展过度依赖房地产的一个极端案例,但这种极端背后也揭示了经济运行的巨大硬伤


一般而言,房地产开发投资占GDP比重,可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高, 说明经济对房地产的依赖度越高。2018年前三季度,海南房地产开发投资占GDP比重为34%,在全国所有省份中排名第一,远超第二名安徽省的22%。


根据海南统计局官方口径,2018年,海南省固定资产投资(不含农户)比上年下降12.5%。其中,房地产开发投资下降16.5%,非房地产开发投资下降8.4%。 全省房屋销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。


这直接导致2018年海南全省GDP增长5.8%,低于预期目标1.2个百分点,在全国各省GDP排名中倒数第四。剔除房地产业后,海南省2018年全年GDP(不含房地产业)增长7.6%。


海南各区县2017和2018年GDP对比 来源:海南省统计局


更为残酷的是,海南前期房地产投资滞后效应带来的下行压力预计还将继续,而2019年或将迎来更严苛的考验。


海南省房地产投资占比在2015年达到近十年来的峰值,占全省固定资产投资总额的55.6%,2016年全省房地产投资占比是近十年来的次峰值,占比53.2%。


海南省统计局通过对全省历史数据的数学建模发现,全省固定资产投资对GDP的影响峰值大约会出现在3-4年后,即2015年至2016年的投资结构的最大效应将会在2019年前后出现,而此时恰逢海南房地产调控最严厉时期,这部分滞后的投资效应不但不能显现,还会对经济增长带来一定的下行压力。


还有更糟糕的,因为房地产前期投资占比过高,对生产类投资具有明显的“挤出效应”,海南省原存量产业发展内生动力不足的状况会有所显现。


至此,再回看前述所谓“政策松动”即不难发现,其根本用意并不在为楼市打补丁,而是为产业调整、招商引资和人才引入做铺垫。


正如一位海南市场人士对界面新闻所说:“海南政府现在实质压力并不在楼市好坏”。


2018年,海南进行了轰轰烈烈的“百日大招商”。截至当年年底,全省共签署各类协议230个,已注册项目公司106个,其中已落地并开工建设的项目54个,有58家企业申报总部企业。最终,有30家企业被认定为总部企业,其中海口市22家,三亚市8家。


这30家企业中,太平金融认定为跨国公司地区总部,阿里巴巴(海南)有限公司、中免集团(海南)运营总部有限公司等22家企业认定为综合型(区域型)总部,其他7家企业被认定为高成长性总部。可以看出,综合型总部或区域总部成为海南落地总部企业主体


但是上述项目落地经营情况还处于起步阶段,总部经济2018年全年仅为海南全省GDP增长贡献0.2个百分点,新增动能发挥作用还要培育,短期内无法弥补由于房地产业下滑造成的缺口


就去年来说,电信和互联网产业,以及旅游业的较快发展,是主导海南非房地产业增长的主要力量。两大行业2018年拉动GDP增长4.6个百分点,对非房地产业贡献率达59.9%。


人口方面,年末海南全省常住总人口934.32万人,比上年末增加8.56万人。百万人才进海南,也还需更多努力。


海南省要摆脱对房企地产依赖、重新调整产业结构的决心已经表露无遗但这这并不代表开发商就彻底出局了


融创中国就把新设立的文旅集团总部放在了海南,计划重点在海南发展文旅产业。孙宏斌也曾多次谈到,“海南市场就是中国消费升级的地点。我们对海南特别看好,有这么多好的利好都还没有兑现。”


刮骨疗伤,腾笼换鸟,如今摆在海南面前的,是比房地产好坏更有意义的新命题。


本文来自微信公众号:界面新闻(ID:wowjiemian),作者:王静

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